Le parti comuni dell’edificio

1.1. Le parti comuni dell’edificio. Il nuovo articolo 1117 del codice civile, modificato dalla recente legge di riforma n. 220 del 2012, dà una definizione articolata delle parti comuni dell’edificio. Le parti comuni sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei singoli appartamenti, se non risulta il contrario dal titolo (ad esempio, dai singoli atti di acquisto degli appartamenti). Le parti comuni sono: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, imuri maestri, i pilastri, le travi portanti i tetti e i lastrici solari (le coperture degli edifici con superficie lievemente inclinata per favorire lo smaltimento delle acque), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli (gli spazi che precedono le scale), gli anditi (brevi corridoi che consentono l’accesso agli appartamenti), i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi comuni, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditori e i sottotetti destinati all’uso comune; 3) le opere destinate all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, isistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini. Le parti comuni sono elencate dall’articolo 1117 del codice civile, ma il regolamento di condominio può includere anche altri locali tra le parti comuni. Dall’elencazione contenuta nell’articolo 1117 del codice civile capiamo facilmente che le parti comuni sono quelle necessarie all’uso comune, ossia tutti quei manufatti e impianti che consentono all’edificio di esistere e di funzionare: ad esempio, senza le scale i condomini non potrebbero accedere ai propri appartamenti, senza il tetto tutto l’edificio sarebbe privo di copertura (e non soltanto l’appartamento posto all’ultimo piano), e così via. Tuttavia, per essere comune un’opera non deve necessariamente essere utile a ogni appartamento: è evidente, ad esempio, che le scale non servono al proprietario di un negozio che si affaccia sulla strada, ma poiché sono elementi indispensabili per l’esistenza stessa dell’edificio nel quale si trova il negozio, il commerciante dovrà partecipare alle spese comuni. L’elenco delle parti comuni contenuto nell’articolo 1117 del codice civile modificato dalla legge di riforma è più particolareggiato rispetto al passato. La legge di riforma ha inserito, tra le parti comuni, anche i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. I sottotetti, pertanto, sono di proprietà di tutti i condomini se per le loro caratteristiche sono destinati all’uso comune, mentre sono di proprietà degli appartamenti dell’ultimo piano se non hanno tale destinazione. L’inserimento, tra le parti comuni, delle travi portanti, ossia le strutture di metallo o di cemento armato messe in posizione orizzontale o inclinata per sostenere il peso delle strutture sovrastanti, comporta che al condominio spetta anche la riparazione dei c.d. balconi a castello, ossia dei balconi che permettono soltanto una veduta frontale o due vedute, frontale e laterale, incassati nel perimetro dei muri portanti dell’edificio e sorretti dalle travi portanti che reggono i pavimenti. A differenza dei balconi aggettanti, la struttura portante del piano di un balcone a castello (muro frontale e muri laterali, travi portanti) è parte integrante della struttura dell’edificio e, quindi, deve considerarsi parte comune dell’edificio condominiale. I balconi aggettanti, invece,sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio con tre vedute, una frontale e due laterali: tali strutture costituiscono un prolungamento dell’appartamento, dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, mentre non svolgono alcuna funzione di sostegno o di copertura dell’edificio. In virtù di tali caratteristiche, le spese di conservazione e manutenzione
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dei balconi aggettanti spettano per intero al proprietario dell’appartamento, come confermato dalla Cassazione (Cass. 15913/2007).