Le modificazini delle parti comuni

L’articolo 1117 ter del codice civile, introdotto dalla legge di riforma, contiene la disciplina sulle modificazioni delle destinazioni d’uso. L’articolo prevede che la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni richiede un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio. Per l’assunzione delle deliberazioni in questione sono previste determinate modalità di convocazione dell’assemblea. In particolare, la convocazione dell’assemblea deve pervenire almeno 20 giorni prima tramite lettera raccomandata o mezzi telematici, come la posta elettronica certificata, ed essere affissa nei locali di maggiore uso comune o negli spazi a tal fine destinati per almeno 30 giorni consecutivi e indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. L’articolo 1117 ter vieta le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Il successivo articolo 1117 quater del codice civile contiene disposizioni per la tutela contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni. In tali casi, l’amministratore o i singoli condomini possono diffidare l’esecutore di tali attività e chiedere la convocazione dell’assemblea che delibera in merito alle cessazione delle attività, anche mediante azioni giudiziarie, con la maggioranza degli intervenuti e con voti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. L’alterazione della destinazione delle cose comuni deve essere rilevante. Non costituisce alterazione l’aggiunta di una nuova funzione a quella originaria, come ad esempio l’installazione di un ascensore nuovo da parte di alcuni condomini e a proprie spese. In tal caso si ha un mutamento di destinazione della tromba d’aria delle scale occupata dall’ascensore, ma rispetto alla funzione originaria viene offerto un godimento migliore, anche se di tipo diverso. Inoltre, l’ascensore è divenuto, con l’evoluzione delle necessità abitative, un impianto quasi necessario negli edifici condominiali. È invece vietato il cambio di destinazione delle parti comuni che impedisca agli altri di utilizzarle. Ad esempio, il condomino non può collocare dei vasi sul ballatoio comune impedendo agli altri condomini di scegliere piante diverse (il ballatoio, lo ricordiamo, è un terrazzino, con ringhiera o balaustra, che si sviluppa lungo il perimetro interno o esterno di un edificio).