Il condominio minimo

Il condominio minimo è quello composto da due soli appartamenti. Si pensi a una villetta bifamiliare dove una famiglia risieda al pianterreno e l’altra in quello superiore. Siamo in presenza di una struttura verticale, con tetto e pareti in comune, un piccolo condominio. Invece, in una villa bifamiliare dove i due appartamenti sono confinanti di lato e hanno in comune soltanto un muro divisorio, non può parlarsi di condominio. In un condominio con due soli partecipanti, se si applicano la regole del condominio la nomina dell’amministratore dovrà avvenire a maggioranza dei partecipanti e delle quote, che in realtà coincide con l’unanimità dei consensi, perché una maggioranza tra i condomini è di per sé impossibile. Se invece si ritengono applicabili le norme sulla comunione ordinaria (articoli 1100 e seguenti del codice civile), è sufficiente la maggioranza delle quote prevista dall’articolo 1105 del codice civile per la comunione. Lo stesso vale nel caso in cui il balcone dell’appartamento sovrastante faccia da lastrico solare all’appartamento sottostante: ai sensi delle norme condominiali, le spese di manutenzione toccherebbero per 2/3 al proprietario dell’appartamento sottostante. Trova applicazione anche nel condominio minimo l’articolo 1134 del codice civile, secondo il quale per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per effettuare opere di conservazione della cosa comune, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare che ne sussisteva l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo.